На утверждение общего собрания ГСК 2018 года вынесен проект финансово-хозяйственного плана.
Присмотримся повнимательнее.

Планы по сбору членских взносов в 2018 году

Гаражные боксы
У нас фактически 358 гаражных боксов общей площадью 6 841,7 кв.м. При размере ежемесячного взноса 101 руб./кв.м годовой сбор должен составить 8 292 140,4 руб.
В плане стоит 8 252 508 руб. Ну, не будем придираться.

Подвальные помещения
Имеется 68 подвальных помещений, с которых традиционно (почему-то) предлагается собирать по 250 руб. с помещения в месяц. Таким образом, сбор за год должен составить 204 000 руб.
В плане стоит 150 000 руб. Кого планируют освободить от расходов?

Нежилые помещения (офисно-коммерческие)
В здании 19 таких помещений общей площадью 3 416,5 кв.м. Согласно последнему действительному решению общего собрания 2015 года, была установлена плата для таких помещений размером 111 руб./кв.м. что обеспечивало бы сбор 4 550 778 руб.
Однако нам предложена иная схема платежей (51 руб./кв.м + коммунальные расходы по их счетчикам). Причем предлагается эту ставку установить с 2016 года.
Согласно финансовому плану предполагается собрать в 2018 году 3 910 752 руб.

Таким образом, финансовую нагрузку с владельцев данных помещений предлагается уменьшить на 640 026 руб. в год. То есть "спонсорская помощь" владельцев гаражных боксов в пользу коммерсантов-офисников за три года составит более 1 920 000 руб. Я не согласен.
Предлагаю обратное спонсирование (шутка).

Предлагается иной подход к расчету членских взносов. Сначала надо рассчитать базовую ставку для всех членов кооператива, вместо произвольно придуманного 51 руб./кв.м. А потом уже думать над индивидуальными особенностями и расходам по счетчикам.

Анализ финансового плана.

Прежде всего непонятно, как при доходе в 16 040 427 руб. (с учетом взыскания долгов), правление планирует расходы в размере 18 990 427 руб. Дефицит составляет 2 950 000 рублей.

Если сгруппировать статьи расхода, то получается (в порядке убывания):

Содержание штата 7 773 024,00 ₽
Коммунальные расходы и вывоз мусора 5 536 471,00 ₽
Противопожарная защита 3 550 000,00 ₽
Юридические и консультационные услуги 850 600,00 ₽
Канцелярия, связь, хозрасходы 404 337,00 ₽
Уборка снега 400 000,00 ₽
Аренда земельного участка 264 710,00 ₽
Налог на доходы 92 820,00 ₽
Содержание Новокосинской34 73 465,00 ₽
Услуги банка 45 000,00 ₽

Расчет базовой ставки
Расходы кооператива запланированы в размере 18 990 427 руб.

Планируемые доходы:
Задолженность по членским взносам 1 730 000 руб.
Аренда крыши сотовыми операторами 1 926 000 руб.
Кроме того, требуется прекратить непонятную благотворительность Лошкарева, сдающего нежилое помещение по Новокосинской 34 за 3 тыс. руб. в месяц. Это помещение на первом этаже жилого дома с двумя отдельными входами, площадью 52,9 кв.м., рядом с метро и крупным торговым центром не проблема сдать как минимум за 100 тыс.руб./месяц. Итого за год 1 200 000 руб.
Общая сумма доходов составит: 4 856 000 руб.

Остается распределить между членами кооператива расходы 18 990 427 - 4 856 000 = 14 134 427 руб.

Разница между оплатой разного типа помещений может состоять только в распределении платы за коммунальные ресурсы. Рассмотрим этот вопрос позднее. За вычетом коммунальных ресурсов, годовые расходы планируются 8 597 956 руб.
Эти расходы(содержание штата, противопожарные мероприятия, аренда и содержание территории и т.д.) должны оплачиваться всеми членами кооператива, пропорционально площади помещений, находящихся во владении члена кооператива.
Освобождать от этой платы владельцев подвальных или офисно-коммерческих помещений нет никаких оснований. Иначе эту часть бюджета придется оплачивать владельцам гаражных боксов.
Принцип распределения оплаты в зависимости от имеющейся площади закреплен в статье 249 ГК РФ.

Давайте исходить из этого справедливого требования.

Площади, находящиеся в индивидуальной собственности составляют:

Площади гаражных боксов: 6 841,7 кв.м.
Нежилые (офисно-коммерческие) помещения 3 155,7 кв.м.
Подвальные помещения: 909,9 кв.м
-------------------------------------------
ВСЕГО: 11 168,1 кв.м.

Итого, на 1 кв.м. помещения, находящегося в индивидуальном владении приходится 64,15 руб./месяц
Это и есть базовая ставка, меньше которой не могут платить ни владельцы нежилых (офисно-коммерческих), ни подвальных помещений, если мы хотим иметь бездефицитный бюджет и не сажать одну категорию владельцев на шею другим.

Распределение коммунальных расходов.

Готов согласиться для простоты расчетов с тем, что подвальные помещения освобождаются от уплаты коммунальных услуг.
Для распределения коммунальных расходов между остальными помещениями нужно знать сложившиеся потребности офисно-коммерческих помещений, согласно показаниям установленных в них счетчиков воды, тепла и электроэнергии.

Воспользуемся расчетами бухгалтерии.
В 2017 году данные помещения заплатили общую сумму 4 690 874 рубля.
Зная общую площадь этих помещений и использовавшуюся базовую ставку в 51 руб./кв.м можно легко вычислить, сколько пришлось на покрытие коммунальных расходов.
3 491,3 кв.м. х 51 руб./кв.м. х 12 месяцев = 2 136 675,6 руб.
Таким образом, на покрытие коммунальных расходов с коммерсантов собрано в 2017 году:
4 690 874 - 2 136 675,6 = 2 554 198,4 руб.

Оставшиеся расходы на коммунальные ресурсы: 5 536 471,00 - 2 554 198,4 руб. = 2 982 272,6 руб. подлежат распределению между гаражными и офисными помещениями, поскольку нет оснований освобождать коммерсантов от отопления общих помещений кооператива (проездов, помещения охраны, бухгалтерии, вентиляционных и прочих подсобных помещений), освещения территории.

Совокупная площадь гаражных и офисных помещений составляет 10 258,2 кв.м
Итого, 2 982 272,6 руб. делим на 10 258,2 кв.м и делим на 12 месяцев.
Получаем: 24,23 руб./кв.м в месяц.

Общий итог всех вышеприведенных расчетов.

Для бездефицитного бюджета ГСК, с учетом запланированных расходов на 2018 год размеры членских взносов должны составлять:

- Для владельцев гаражных боксов 88,38 руб./кв.м;
- Для владельцев нежилых (офисно-коммерческих) помещений 88,38 руб./кв.м плюс расходы коммунальных ресурсов по индивидуальным счетчикам;
- для владельцев подвальных помещений 64,15 руб./кв.м в месяц.

Предложенные правлением кооператива размеры членских взносов:
- гаражи - 101 руб./кв.м;
- офисы 51 руб./кв.м + коммуналка;
- подвальные помещения 250 руб. в месяц с помещения

ведут к дефициту бюджета в 2 950 000 рублей в год, при перекладывании значительной части платежей на плечи владельцев гаражных помещений.
При таком ведении дел мы опять столкнемся с необходимостью сбора целевых взносов, большая часть которых снова будет возложена на владельцев гаражных помещений.
Хватит жульничества и коммерции за наш счет!

И еще про перспективы покрытия дефицита бюджета ГСК на 2018 год.

Лошкарев уверяет, что дефицит может быть покрыт успешным завершением целевого сбора.

Однако, целевой взнос собирался совсем на другие работы, а не на оснащение подвала и полуподвального цеха Лошкарева противопожарными системами. Расходы на эти цели должны нести владельцы этих помещений.

Обнародован финансовый отчет кооператива за 2018 год. И нам предложено его утвердить голосованием.

Почитаем?

Начнем с платежей за офисно-коммерческие помещения, под которые почему-то попали и все помещения Лошкаревых, включая их гаражи.

Голосованием 2018 года были узаконены платежи с этих помещений на уровне 51 руб./м.кв. вместо ранее утверждаемых собраниями 111 руб./кв.м.
Правда 111 руб./кв.м им никогда и не начисляли, наплевав на все решения собраний. Но теперь решили узаконить свою практику.

Нас убеждают, что они платят гораздо больше гаражников за счет коммунальных ресурсов, стоимость которых начисляется сверх тарифа в 51 руб./кв.м.
Только вот этих денег кооператив не видит, потому что оплата потребленных коммерсантами коммунальных ресурсов отправляется прямиком коммунальщикам. И снижать для них плату по остальным затратам кооператива (содержание штата и участка, ремонт здания, налоги) нет никаких оснований.

А теперь посмотрим, действительно ли владельцы коммерческих помещений платят гораздо больше "гаражников"?
Если пересчитать их платежи на квадратные метры принадлежащих им помещений - вовсе нет, за исключением нескольких человек.
И на первом месте по выгодности такого порядка расчета - папа и сын Лошкаревы.